|
Ejendomsselskaber og ejendomsinvesteringer
For mindre, institutionelle investorer
og for private investorer har børsnoterede ejendomsselskaber
været en mulighed for investering i ejendomsmarkedet -
med en god risikospredning.
Desværre er der kun få,
betydende ejendomsselskaber på den danske Fondsbørs,
selv om der i den seneste tid som bekendt har været flere
tilløb til etablering af et stort, dominerende selskab
med en investeringsprofil og portefølje, der også
kan tiltrække internationale investorer.
Men de nye beskatningsregler
for pensionskasser og forsikringsselskaber, der blev vedtaget
i december sidste år, har medført, at etablering
af et stort, børsnoteret ejendomsselskab med en højt
likvid aktie nu er temmelig urealistisk.
Det skyldes, at beskatning af
direkte ejendomsinvesteringer for de institutionelle investorer
blev nedsat fra 26% til 15%, mens beskatning af deres aktiegevinster
blev hævet fra 5% til 15%.
Med en selskabsskat på
32% betyder de nye regler, at investering i ejendomsaktieselskaber,
der har andre aktionærer end institutionelle investorer,
ikke længere kan konkurrere med direkte investeringer.
Den effektive merbeskatning af indirekte investeringer i et ejendomsselskab
blev på denne måde øget fra 7,6% til 21,8%.
Derfor er det bemærkelsesværdigt,
at de nye regler overhovedet ikke var genstand for politisk drøftelse,
da de blev indføjet i lovforslaget mellem 2. og 3. behandling
i Folketinget.
Alligevel vil ændringerne
givetvis få en positiv effekt på ejendomsmarkedet,
idet den væsentlig lavere beskatning af direkte ejendomsinvesteringer
alt andet lige betyder, at de institutionelle investorer har
øget interesse for ejendomsinvesteringer.
Afkast på institutionelle
ejendomsinvesteringer, der er foretaget før 1986, er fortsat
skattefrit.
Denne overgangsregel medførte
den såkaldte indlåsningseffekt, fordi institutionelle
investorer ganske naturligt ikke var motiverede til at afhænde
de pågældende ejendomme, selv om det ud fra almindelige,
markedsmæssige overvejelser kunne være fornuftigt.
Selv om en indlåst ejendom
kun genererer et svagt afkast, er det som regel uhyre vanskeligt
at genplacere den frigjorte kapital til samme afkast som hidtil,
når afkastet efter genplacering er blevet skattepligtigt.
Nedsættelse af skatten
på direkte ejendomsinvesteringer fra 26% til 15% har mindsket
det problem, der motiverede disse investorer til markedsmæssigt
irrationelle dispositioner.
Peter Winther
Direktør
Sadolin & Albæk A/S
|
