Kommentarer:

Problematisk vision for København

Københavns Kommunes vision er at skabe øget befolkningsvækst i kommunen, og at byen skal tiltrække veluddannede og stærke børnefamilier. Men hvis væksten skal realiseres, kræver det væsentlige ændringer i bolig- og skolepolitik, viser en analyse udført af Realkredit Danmark

Af Finn Asnæs

I forbindelse med Realkredit Danmarks og Byggesocietetets Nytårskur 2003, præsenterede seniorøkonom Sune Worm Mortensen en analyse: Boligmarkedet i Københavns og Frederiksberg Kommune, som Realkredit Danmark netop har gennemført.

Analysen punkterede i nogen grad overborgmester Jens Kramer Mikkelsens vision for kommunen. Ikke fordi det ville være svært at skabe den ønskede befolkningsvækst af stærke og veluddannede børnefamilier. De vil hellere end gerne bo i kommunen, men fordi tilvæksten vil betyde grundlæggende ændringer i boligpolitikken og en markant udbygning af kommunens børneinstitutioner og skoler. Noget der ifølge Sune Worm Mortensen ikke er taget højde for i kommunens budgetter.

Problemområder
- Befolkningsudviklingen i København og på Frederiksberg vil skabe et massivt bolig- og skoleproblem. De seneste tal fra Realkredit Danmark viser, at der alene i København vil komme 14.000 flere unge under 20 inden for de næste 20 år. Tilvæksten betyder, at der er behov for, at boligpolitikken bliver ændret, så der bliver væsentligt flere tilgængelige familieboliger ­ og samtidig betyder det voksende antal unge, at der om mindre end 20 år vil være brug for sammenlagt 12 nye folkeskoler i Københavns Kommune, siger Sune Worm Mortensen.

Debatten om strukturelle problemer på boligmarkedet er, ifølge seniorøkonomen, blevet forstærket i de seneste år. Det har blandt andet ført til diskussioner om boligmangel. De stærkt stigende ejendomspriser og reguleringen på lejemarkedet har blandt andet ført til en debat, hvor hovedkonklusionen synes at være, at der er boligmangel i Danmark ­ særlig i hovedstadsområdet. Som svar på debatten har blandt andre regeringen meldt ud med initiativer, der vil øge mængden af boliger i Danmark.

Kendsgerninger på bordet
- Det er på baggrund af denne debat, at vi har valgt at analysere boligmarkedet i Københavns og Frederiksberg Kommune og udarbejde rapporten »Boligmarkedet i Københavns og Frederiksberg Kommune«, siger Sune Worm Mortensen.

Målet med rapporten er at give et indblik i en række demografiske og socioøkonomiske forhold i Københavns Kommune. Rapportens formål er både at levere baggrundsviden og at få besvaret nogle objektive spørgsmål med relation til boligmarkedet gennem egentlige analyser. Analyserne vil kunne kaste lys over, om boligmangel i hovedstaden er en myte eller fakta. Rapporten er baseret på bidrag fra både Markedsafdelingen i Realkredit Danmark og Danske Analyse i Danske Bank. Hovedforfatter er seniorøkonom Sune Worm Mortensen, Realkredit Danmark.

Flere indbyggere
Siden slutningen af 80'erne er befolkningstallet i København steget jævnt. Tilvæksten, sammenlagt med det faktum at kommunen er så godt som fuldt bebygget, har givet en markant stigning i ejendomspriserne. Udviklingen har gjort, at mange unge familier ikke har råd til at bosætte sig i København, men må søge til kommunerne syd og vest for byen. Den store befolkningstilvækst i de næste årtier vil betyde, at mange familier må indstille sig på at bo i væsentligt mindre lejligheder.

- Status på boligsituationen nu er imidlertid, at der ikke er tale om boligmangel i København. Der er faktisk et overskud af boliger. Myten om boligmangel i hovedstaden ­ og i Danmark generelt ­ opstår på grund af en stor efterspørgsel på store billige lejelejligheder. Boligsituationen er mere præget af en uhensigtsmæssig fordeling af boligerne. Ejerboligerne er blevet for dyre til en ung familie med 2 børn. Medmindre de har sparet en pæn formue op, må de se efter bolig uden for Købehavn eller Frederiksberg. De tilgængelige lejelejligheder er ligeledes for dyre for de unge familier. Sammenlagt med en stigning i kommuneskatten og andre kommunale udgifter er det med til at forringe børnefamiliernes vilkår i hovedstaden, siger Sune Worm Mortensen.

Ifølge analysen er situationen den, at 28 procent af boligerne er privat udlejning. Det er gennemsnitligt store, gode og billige lejligheder, men de er ikke tilgængelige for alle. 32 procent er andelsboliger, som typisk er i god stand, men heller ikke tilgængelige for alle. Derudover er der 20 procent almene boliger. Det er nyere boliger. Der er lange ventelister, og de er svære at få fat i. Tilbage er så de sidste 20 procent, som er ejerboliger. De er frit tilgængelige. Men til gengæld meget dyre.

- For 10 år siden beslaglagde en bolig på 75 kvadratmeter 15 procent af en families bruttoløn. I dag er omkostningen ved sådan en bolig steget til 25 procent af bruttolønnen, siger Sune Worm Mortensen.

Problemer
Den nuværende boligsituation og den fremtidige befolkningstilvækst kan skabe store problemer for Københavns Kommune. Der er et behov for at bygge større, selvstændige boliger, der kan bruges til både unge og unge børnefamilier, hvis man vil undgå reel boligmangel i København. Tiltagene er nødvendige, hvis man vil satse på børnefamilierne fremover.

Udviklingen i befolkningssammensætningen betyder, at behovet for daginstitutioner og skoler stiger kraftigt ­ en efterspørgsel der ikke er taget højde for i kommunens nuværende budgetter og boligpolitik.

Hurtige konklusioner
Kort fortalt ridsede Sune Worm Mortensen situationen for København op i følgende punkter:
- Der er ikke boligmangel i København. Der er faktisk flere kvadratmeter pr. indbygger i København end i resten af landet.

- Der bor flere og flere i hver bolig
- Ældre bruger mere bolig
- Problemet er fordelingen af boligerne

Løsningen er ifølge seniorøkonomen at se på de huslejereguleringer, der låser boligsituationen fast. Hvis der ikke sker ændringer på dette område, vil de der bor i København blive unge uden børn, de heldige (som kender nogen og får en billig bolig), mens børnefamilierne må flytte vest og syd for København.

- Kommunen må satse på fleksible løsninger, som kan modvirke det låste boligmarked. Der er store udfordringer med hensyn til at få etableret institutioner og skoler. Familierne har det allerede svært nu, hvor der er lang ventetid på institutionspladser. Visionen og virkeligheden kolliderer, og der skal stilles krav til budgetter og prioritering af opgaverne, slutter Sune Worm Mortensen.