Kommunalreform

Her er første artikel i en miniserie på to artikler om kommunalreformens betydning for byggebranchen.

Kommunerne skal holde tungen lige i munden

Kommunalreformen vil også få stor indflydelse på anvendelse, drift og udvikling af de kommunale bygninger. Her er et bud på, hvilke behov for ydelser kommunerne har for konsulentydelser i forbindelse med de mange kommunesammenlægninger

Af direktør Per Støvring samt seniorkonsulent, civilingeniør Bent Michael Nielsen, Carl Bro Gruppen

Når de nye og store kommuner reorganiseres ud fra en lang række forhold som f.eks. nye politiske forhold og visioner, planlægningsforhold, økonomisk formåen samt en ny geografisk helhedsbetragtning, skal de tænke sig godt om. Processen stiller store krav til de ydelser og værktøjer, der kan være gavnlige eller næsten uundværlige i beslutningsprocesserne. Carl Bro forudser desuden, at der i løbet af processen vil opstå nye behov for modernisering af eksisterende bygninger, ud- og ombygning til nye formål, nybyggeri samt salg eller leje af bygninger til andet formål.

Behov for ydelser
Kommunerne skal under strukturændringen igennem 3 faser, hvor der vil opstå behov for en række ydelser og værktøjer inden for bygningsområdet, for at få tilvejebragt det nødvendige grundlag for at kunne tage beslutninger i processen med opbygning af den nye struktur:

I perioden frem til 1. januar 2005 vil det for den enkelte kommune være klogt at få kortlagt og beskrevet bestående håndtering af bygningsforhold.

Pr. 1. januar 2005 vil det være bestemt, hvilke kommuner der skal være sammen i storkommuner. Det vil så blive nødvendigt at sammenfatte alle erfaringer fra de enkelte kommuner og få skabt en fælles platform for fremtiden. I denne planlægning skal der både tages hensyn til de menneskelige og de tekniske forhold.

Den 3. fase er selve indkøringsfasen. Denne fase må formodes at foregå over en længere tidsperiode, hvor fælles organisering, holdninger, arbejdsmetoder og løsninger skal indarbejdes.

Det kan også lette beslutningsprocessen, hvis der i tide er etableret et overblik over de sammenlagte kommuners bygningsmasse og bygningernes kapacitet og herunder værdi. Bygningskapaciteten omfatter overskuelig registrering og vurdering af eksempelvis:

• etagekvadratmeter
• nuværende brug
• tilgængelighed
• funktionalitet
• arkitektur
• miljø
• indeklima
• teknisk standard
• byggeteknik
• VVS- og køleinstallationer
• elinstallationer
• edb- og it-installationer
• telenet og ­struktur
• driftsstandard
• potentiale for ny-, om og tilbygning samt modernisering
• økonomiske forhold

Mange kommuner har de fleste af ovennævnte informationer, men disse er ikke nødvendigvis kategoriseret ensartet og tillagt forskellige værdier. Her ligger opgaver, som kan løses allerede før de egentlige sammenlægninger implementeres. I takt med kommunesammenlægningen vil der være behov for udarbejdelse af forslag til anvendelse af den samlede bygningsmasse ud fra en helhedsbetragtning. Det vil derfor være gavnligt at benytte rådgivere, der kan håndtere både bygherre-, investor- og lejerådgivning, køb og salg af ejendomme, projektledelse, Facilities Management, miljø og arbejdsmiljø.

Strukturændringer
Det kan forventes, at der i forbindelse med etableringen af de nye storkommuner opstår behov for strukturændringer i den øvrige offentlige forvaltning, deres byggeri samt privatfinansieret byggeri. For en del af de nye kommuner vil den øgede koncentration af kommunal forvaltning og aktiviteter ændre behov og placering af en lang række instanser med efterfølgende behov for ud- og ombygning samt nybyggeri, f.eks. inden for politi, brandvæsen, handel & servicesektoren, privatskoler, fagskoler, erhvervsbyggeri, boligbyggeri, byggeri for private fritids- og kulturorganisationer.

Det anbefales, at kommunerne inddrager dette aspekt i planlægningen, dels med henblik på at kunne udnytte eventuel overkapacitet i den kommunale bygningsmasse, dels for at tiltrække eller udvide aktiviteter til gavn for storkommunens borgere.

Stordriftsfordele
Kommunerne er i besiddelse af et meget bredt spektrum af ejendomstyper, bl.a. administrationsbygninger, daginstitutioner, døgninstitutioner, udlejningsejendomme, skoler, ældrecentre, materielgårde, brandstationer og sportshaller. For at holde disse meget forskellige ejendomstyper i en god vedligeholdelsesstand og drift, kræves en bred ekspertise og evnen til at holde sammen på et stort antal samarbejdsrelationer.

Nøgleordene for opnåelse af en optimeret ejendomsdrift er:

• hensigtsmæssig organisering
• overblik
• god planlægning
• brug af ekspertbistand
• anvendelse af moderne teknologi
• gode relationer og samarbejdsforhold mellem:
• ejendomsejere
• vedligeholdelsesorganisation
• rådgivere
• håndværkere
• ejendomsbrugere

Hvad enten der drives og vedligeholdes få ejendomme eller mange, skal der etableres en organisation med et passende omfang af tekniske hjælpemidler og lokaler til rådighed. Når det drejer sig om få ejendomme, vil de faste generalomkostninger ofte være forholdsvis høje, mens antallet af personaler og videngrundlaget vil være relativt beskedent.

Det modsatte gør sig ofte gældende ved stordriftssituationen. Generalomkostningerne vil falde relativt, antallet af personer vil kunne vokse og dermed muligheden for bredere viden og flere tekniske hjælpemidler. I enhver organisation er der et balancepunkt for, hvor meget specialviden der kan være internt, og hvor meget der skal være eksternt. Når det drejer sig om drift og vedligehold af ejendomme, er det væsentligt at få fastlagt dette omfang og få dokumenteret videngrundlaget af egne ressourcer.

Optimering af ejendomsdriften giver bl.a. tilfredse brugere, ejendomme i god stand, optimeret forbrug af energi, vand og anvendelse af drifts- og vedligeholdelsesøkonomi.