Ritts boligdrømme

Der skal bygges boliger i København, mener Ritt Bjerregaard, som mennesker med almindelige indkomster kan betale. Målet er, at der skal bygges 5.000 boliger i den næste valgperiode, der maksimalt må koste 5.000 kr. om måneden i husleje. Spørgsmålet er, om det kan lade sig gøre

Af Finn Asnæs

Da Ritt Bjerregaard meldte sig som kandidat til posten som overborgmester i København, gjorde hun det, som hun er bedst til. Hun ruskede op i de gamle systemer og skabte debat. Og denne gang om boligpolitik og byggeomkostninger.

- Jeg har brugt lang tid på at udarbejde en vision for Københavns boligmarked. Mit boligudspil skal sikre boliger, som er til at betale for almindelige mennesker og stimulere en byudvikling, der giver plads til det uforudsete, det grønne og det afvekslende. Desuden indeholder udspillet en indsats mod ghettoisering og nedslidning af byens kvarterer, siger Ritt Bjerregaard.

5.000 kr. om måneden
Planen om at bygge billige boliger lanceres som »5x5 planen - 5.000 nye boliger med maks. husleje på 5.000 kr.«. Planen er, at der skal bygges 5.000 nye, billige boliger de næste 5 år. De må maksimalt koste 5.000 kr. om måneden i husleje og skal have en størrelse på mellem 85 og 100 kvadratmeter. Der skal være plads til en familie, så færre københavnere tvinges til at fraflytte byen, når de får børn.

Derudover mener hun, at det nye byggeri ikke kun bør være for direktøren eller for udlandsdanskeren. København skal ved salg af sine grunde sikre, at der opføres blandede boligformer og udbydes lejligheder til en lav husleje. Mangfoldighedskravet skal som noget nyt gælde ved alle større byggesager. Ikke som nu kun ved alment nybyggeri.

Visionen har skabt debat. Mange har trukket på smilebåndet og betegnet visionen som urealistisk, billig propaganda. Politiske modstandere har ikke troet på ideen, og eksperter har anset det for umuligt at bygge til så lave priser i København.

Ritt Bjerregaards svar har været, at hvis der er politisk vilje, kan det også lade sig gøre.

Stordrift og mindre luksus
Den socialdemokratiske borgmesterkandidat har holdt fast i, at hvis boligerne udbydes i store projekter, og hvis man ikke udstyrer dem med dyre køkkener og badeværelser fra begyndelsen, så kan prisen komme ned.

Når man spørger i byggebranchen, om Ritt Bjerregaards vision kan realiseres, møder man mange forskellige meninger. En del aktører ønsker ikke at udtale sig. De vil fortsat gerne samarbejde med det offentlige i København og vil ikke gøre sig upopulære. Andre vil gerne give baggrundsinformationer, men ønsker ikke at blive citeret.

Men der er en række elementer, der er afgørende for, om det kan lade sig gøre at bygge billigere i København, end der er tradition for.

I Hillerød har Skanska bygget sit Bo Klok-projekt. Og her koster en treværelses bolig under de famøse 5.000 kr. om måneden.

Men meget handler om, hvorvidt en husleje på 5.000 kr. om måneden for en bolig på 100 kvadratmeter i København giver et tilstrækkeligt afkast. Palle Gyldenløve, direktør for Nordea Ejendomme, mener ikke det kan lade sig gøre at bygge i København til de priser.

- Vi har ikke regnet på det, men vi vurderer ikke, at der er mulighed for afkast til de priser. Hvis Ritt Bjerregaard ville gøre noget for at nedsætte huslejen i København, kunne hun jo begynde med at nedsætte de dyre ejendomsskatter. Ejendomsskatten i København er ca. 100 kr. pr. kvadratmeter, og det svarer til 1.000 kr. om måneden for en familiebolig, siger Palle Gyldenløve.

Grundpriser og avancer
Under visse forudsætninger kan det godt lade sig gøre at få priserne ned, mener Henrik Klinge, sektorchef for boligområdet hos det rådgivende ingeniørfirma Birch & Krogboe. Ifølge sektorchefen er der store avancer hos developerne i de boligprojekter, der udvikles i disse år. Dertil kommer store omkostninger til grunde og det offentlige.

- Hvis man kan finde en model, hvor der ikke skal betales for den risiko, der er ved at bygge, hvor der planlægges effektivt i store projekter, og hvor der findes rimelige priser for grundene, kan der godt bygges til en rimelig husleje, siger sektorchefen.

Som et eksempel på de store avancer, der er på boliger i København, nævner Henrik Klinge, at bare ejendomsmæglersalæret på en bolig i København er mellem 500 og 700 kr. pr. kvadratmeter. Til sammenligning er det samlede honorar til rådgivende ingeniører og arkitekter i niveau 600 kr. pr. kvadratmeter ved boligbyggeri.

Ved at læse developernes regnskaber bliver de store avancer også synliggjort. Ved at dividere selskabernes nettoresultat med de kvadratmeter der er opført, kommer man ikke sjældent frem til et nettoresultat på omkring 2.500 kr. pr. kvadratmeter.

Ifølge Henrik Klinge holder de offentlige grundsælgere sig heller ikke tilbage, når der udbydes boliggrunde. Som eksempel nævner han statens ejendomsselskab Freja.

Gode erfaringer
Hvis vi ser på, hvad der er udbudt af boliger til rimelige huslejer, peger Ritt Bjerregaard på projektet Billigere Bedre Boliger i Køge, som arkitektfirmaet Juul og Frost har udviklet.

Det er et byggeri, forklarer Flemming Frost, hvor der både er tænkt i at forenkle og billiggøre byggeriet, samtidig med at der er en række kvaliteter for beboerne.

Det er et let træelementbyggeri. Og som eksempler på detaljer, der har billiggjort byggeriet af de 76 boliger i Køge, nævner Henrik Frost, at man har valgt at bygge to elevatorer i hver ende af byggeriet. Mellem disse elevatorer foregår adgangen til lejlighederne via to altangange, der i princippet fungerer som anløbsbroer. En løsning der, ud over at den reducerer omkostningerne, også forøger det sociale liv i bebyggelsen.

Et andet eksempel er, at man i alle 76 lejligheder har valgt en fransk altandør, der bruges overalt. Altså både som vinduer, altandøre og også som hoveddør. Det er endnu en detalje, som forenkler byggeriet og reducerer omkostningerne, oplyser Flemming Frost.

Dertil kommer at byggetiden bliver kortere, når man bygger med træelementer i sammenligning med traditionelt betonbyggeri.

Ifølge Flemming Frost er kvadratmeterprisen for byggeriet i Køge 4.500 kr. pr. kvadratmeter eksklusive moms og det grunden koster.

Lejlighederne blev solgt for 12.500 kr. pr. kvadratmeter. Et tal der skal sammenlignes med, at det koster 17.500 kr. pr. kvadratmeter at bygge almene boliger i dagens Danmark.

Forudsætningen for, at det kan lade sig gøre, at holde byggeomkostningerne nede er, ifølge Flemming Frost, at der er et tæt parløb mellem arkitekter og de øvrige involverede parter for at totaloptimere byggeprocessen.

Samtidig fremhæver Flemming Frost, at med de nye lette byggerier kan man opnå en langt bedre kvalitet, end man kunne, da man i 70'erne byggede de store tunge betonbyggerier.

Flemming Frost lægger vægt på, at det at bygge billigt ikke er en kvalitet i sig selv.

- I Bedre Billige Boliger i Køge er der boliger med vinduer til alle fire sider ­ en kvalitet i sig selv, siger Flemming Frost, og fortsætter:

. Altangangene virker som de stræder, der er i Dragør. Man får et indkig og en oplevelse af fællesskab i boligerne i Køge.

Forudsætninger
Flemming Frost ved ikke, om man kan bygge en 100 kvadratmeter bolig i København til 5.000 kr. om måneden i husleje.

- Men det kan lade sig gøre i Køge. Det har vi bevist, fastslår arkitekten.

Men hvis det skal lykkes, så er der en række betingelser, der skal opfyldes. Disse betingelser sammenfatter Flemming Frost således:

- Der skal være en klar projektstyring
- Der skal etableres et respektfuldt samarbejde mellem parterne
- Der skal planlægges sådan, at der er gode muligheder for sociale fællesskaber uden om byggeriet
- Det skal være fleksible boliger
- Der skal være blandede ejerforhold, dvs. både ejer-, leje- og andelsboliger
- Produkt og proces skal optimeres
- At det er billigt er ikke et mål i sig selv, hvis det ikke også er kvalitet.

Ritts boligpolitik 1. 5x5 planen - 5.000 nye boliger med maks. husleje på 5.000 kr. Der skal bygges 5.000 nye, billige boliger de næste 5 år. De må maksimalt koste 5.000 kr. om måneden i husleje og skal have en størrelse på mellem 85 og 100 kvadratmeter. 2. Mangfoldighedskrav til bygherrer Nyt byggeri bør ikke kun være for direktøren eller for udlandsdanskeren. København skal ved salg af sine grunde sikre, at der opføres blandede boligformer og udbydes lejligheder til en lav husleje. Mangfoldighedskravet skal som noget nyt gælde ved alle større byggesager. Ikke som nu kun ved alment nybyggeri. 3. Flere familieboliger i alment byggeri Mange unge københavnere må forlade byen, når de stifter familie, fordi der er for få lejligheder med tre eller fire værelser. Der skal skabes flere billige boliger i familiestørrelsen i alment boligbyggeri. Det skal ske gennem renovering i det ældre almene byggeri, f.eks. ved at slå lejligheder sammen ved fraflytning. 4. Ny udlejningspolitik for almene boliger Tiden er moden til mere grundlæggende overvejelser om, hvordan almene boliger i København udlejes. Kommunen har i dag anvisningsret til ca. 1/3 af de ledige almene boliger. Disse boliger bruges til at løse boligsociale opgaver, men en del bør også bruges til de københavnske børnefamilier, som ikke har muligheder for at købe en større bolig. 5. Flere boliger på vandet, på tagene og i de tomme erhvervslokaler Der skal udarbejdes en samlet plan for områder i havnen, som er velegnet til husbåde, f.eks. Syd- eller Nordhavnen. Samtidig skal det udnyttes til det yderste, at boliglovgivningen har åbnet op for boligbyggeri på ejendommes tagetager samt for omdannelse af erhvervslejemål til boliger. 6. En tæt og højere by Der skal ske en fortætning af boligmassen forskellige steder i København, blandt andet i dele af Brokvartererne. Der skal f.eks. udskrives en arkitektkonkurrence om udvikling af Indre Nørrebro, hvor der skal skabes nye boliger ved at bygge etager oven på det eksisterende, ret lave byggeri. Ørestad, Nordhavnen og Refshaleøen skal være levende laboratorier for byudvikling, hvor de dygtigste yngre danske og udenlandske arkitekter kan komme til med deres idéer. 7. En grøn plan for byudvikling Der skal skabes en grøn plan og samlet strategi for byens pladser og parker, og bilkørslen skal begrænses i Københavns centrum. Der skal indrettes underjordiske parkeringsanlæg og der skal gennemføres en belysningsplan, som kan give en tryggere og mere æstetisk oplysning i København. 8. Satsning på grønt og energibesparende byggeri Private bygherrer skal tilskyndes til at bruge energibesparende byggeteknik, f.eks. gennem tilladelse til at bygge mere på grunden, hvis byøkologiske krav opfyldes. Københavns Kommune bør selv gå forrest ved at følge grønne retningslinjer for nybyggeri eller renovering af f.eks. skoler og pasningsinstitutioner. 9. »Tre-kvarters planen« mod ghettoisering Mjølnerparken, Indre Nørrebro og Tingbjerg slås med sociale og integrationsmæssige problemer, og for hvert kvarter skal udarbejdes en plan for at forbedre de fysiske rammer i kvartererne. Der skal tilstræbes større mangfoldighed ved at ændre bolig- og ejerformer for en del af boligerne, og der skal skabes større tryghed og flere fritidstilbud til kvarterernes beboere. Dette skal koordineres med en målrettet erhvervs-, beskæftigelses- og uddannelsespolitisk indsats. 10. Boligsocial indsats Der skal bygges videre på erfaringerne med kvarterløft, som har skabt bedre levevilkår for mange københavnere. Boligpolitikken skal også tilgodese svage grupper som f.eks. hjemløse og kvinder, der udsættes for vold i hjemmet. Det skal ske med et fortsat samarbejde mellem de almene boligorganisationer og Københavns Kommune, men også private udlejere bør stille ledige boliger til rådighed for enlige forældre i akut bolignød.