|
Ny udbudsmodel i Ørestad Syd
Grundene i Ørestad Syd er godt i
gang med at blive sat i spil. De stigende grundpriser i København
betyder, at Ørestadsselskabet har udviklet en helt ny
prisstruktur for grundene med variable priser
Af Finn Asnæs
Boligbyggeriet i København
boomer og priserne stiger. En situation der får mange synspunkter
og følelser frem.
Der advares om, at der er en boligboble på vej, og der
er politiske kræfter, der opstiller krav om billige boliger
til københavnerne.
Det er på den baggrund
at Ørestadsselskabet nu har sat Ørestad Syd i spil.
Spændende muligheder
Ørestad Syd svarer
i udstrækning, tæthed og struktur til Frederiksstaden
i det indre København. Kvarteret vil være opdelt
i to dele beliggende omkring en stor park. Den nordlige del med
overvægt i erhverv vil bestå af tæt byggeri
herunder højhuse omkring et stort indre skovbeplantet
byrum. Den sydlige del med lige dele boliger og erhverv vil bestå
af tre nord-sydgående byrum: skovrummet, parkrummet og
kanalrummet omgivet af en bred vifte af tætte bystrukturer.
Ørestad Syd bliver det
bykvarter i Ørestad, der har flest beboere. Det forventes,
at godt 10.000 mennesker vil bo her. Herudover vil cirka 15.000
mennesker have deres daglige gang, når de skal til og fra
arbejde.
Processen i gang
Netop nu er Ørestadsselskabet
ved at indlede forhandlinger med bygherrerne om første
fase af udbygningen af Ørestad Syd. Første fase
vil, ifølge Bjarne Vistrup, salgsdirektør i Ørestadsselskabet,
komme til at omfatte 7 karréer med et samlet boligareal
på ca. 185.000 etagemeter.
- Interessen for boligbyggeri
i Ørestad Syd meget stor, og vi vil derfor komme i en
situation, hvor ikke alle, der ønsker at være aktive,
får muligheden. Derfor vil vi i forhandlingerne med bygherrerne
lægge vægt på deres ambitioner med hensyn til
de forhold i karréplanen, der understøtter Ørestadsselskabets
ønske om at tilvejebringe en bydel i høj arkitektonisk
kvalitet, med en variation og mangfoldighed der vil gøre
bydelen til en succes, forklarer salgsdirektren.
Bjane Vistrup er positivt overrasket
over den store interesse, der er for at bygge i området.
Der var over 100 deltagere til det informationsmøde, der
blev holdt om projektet, og mere end 25 kvalificerede virksomheder
har tilkendegivet, at de er interesseret i at deltage.
- Ørestadsselskabet ønsker,
at et forholdsvist stort antal bygherrer bliver involveret i
første fase af Ørestad Syd, og man må derfor
regne med, at der kommer minimum to bygherrer pr. karré,
siger Bjarne Vistrup.
Variable priser
Med hensyn til salgsvilkårene
er der udviklet en helt ny prismodel med variable priser.
I det nuværende boligmarked sker prisudviklingen, og dermed
grundprisen, i et tempo som gør, at den pris, der opereres
med den ene måned, stort set er ude af trit måneden
efter, oplyser Bjarne Vistrup.
- Derfor forsøger vi at
tage udgangspunkt i en prismodel med en forholdsvis lav basispris,
hvortil der kommer et resultatafhængigt tillæg. Modellen
går ud på, at købesummen baseres på
en pris på kr. 3.500,00 pr. etagekvadratmeter (etm2) byggeri
med tillæg af infrastrukturbidrag kr. 200,00 pr. etm2 og
markedsføringsbidrag på kr. 10,00 pr. etm2. Herudover
indbetaler køberne til en pulje, der skal forestå
videreudvikling af fælles friarealer. Endelig vil salgsaftalen
indeholde bestemmelser om deling af fortjenester ved videresalg
af ejendomme, hvor køber og Ørestadsselskabet hver
oppebærer 50% af salgsprisen, der overstiger kr. 23.000,00
pr. etm2, forklarer Bjarne Vistrup.
Høj kvalitet
En af de parametre, der
er vigtige for Ørestadsselskabet, oplyser Bjarne Vistrup,
er at bygherrerne gør sig klart, at Ørestadsselskabet
forventer en bebyggelse af høj kvalitet og stor variation
som en følge af kombinationen af de for Ørestad
Syd særlige egenskaber med høj bebyggelsestæthed,
nærhed til højklasset kollektiv trafikbetjening,
udformningen af de tre overordnede byrum, blanding af bolig og
erhverv, P-hus-løsningen og endelig bykvarterets nærhed
til samt direkte og præcise møde med det store landskab
på Kalvebod Fælled.
For at sikre denne kvalitet skal
bygherrerne beskrive, hvorledes de har tænkt sig at håndtere
karréplanlægningen, herunder bl.a. om planlægningen
skal ske ved arkitektkonkurrence, ved parallelopdrag eller anden
kvalitativ udvælgelse, samt forslag til hvorledes rådgiverteam
sammensættes, og hvorledes samarbejdet med anden bygherre
i samme karré kan ske. Desuden skal angives det ambitionsniveau,
der tænkes lagt i karréudformningen.
Som eksempel på punkter, som Ørestadsselskabet
lægger særlig vægt på er:
- De nyeste ind- og udenlandske
erfaringer med bybygning, herunder integrering af byøkologiske
tiltag
- De særlige krav og eksempler
i lokalplanen om både stor diversitet i de enkelte byggerier,
facadeforløb med sammenhængende arkitektonisk motiv
og et velargumenteret koncept i udformningen af karréerne,
spændende fra det eksperimenterende til den klassiske europæiske
bybygning
- Den variationsgivende blanding
af boliger og erhverv med hensyn til udformning og døgnrytme
Variation i boligtyper samt variation i beboersammensætning
med hensyn til alder og indkomst kombineret med kravet om høj
arkitektonisk kvalitet
- De bløde overgange mellem
de private, de halvprivate/halvoffentlige og de offentlige byrum
og en velmotiveret fordeling af aktiviteter i de forskellige
by- og karrérum, det kunne være indretning af den
fælles tagterrasse, lege- og vandaktiviteter i gårdrummet
til café og boldaktiviteter i byrummet
- Den afbalancerede udformning
af de indre gårdrum til både det lavpraktiske som
cykelparkering, brandveje, erhvervsparkering, affaldshåndtering
m.v. og det rekreative som roligt ophold, tryg småbørnsleg
og karakterfuld udformning af beplantning og regnvandsafledningen
- Afbalanceringen af de ofte modstridende
krav til sol, læ, udsyn og støjbeskyttelse
Fleksibilitet og robusthed i bebyggelserne over kort og lang
tid så de kan tilpasses ændringer i befolkningens
behov
- De karaktergivende slanke 50
meter høje tårne, der indgår i flere af karréerne.
Løsning på det bybygningsmæssige problem med
den tidsforskudte etablering af erhvervsbebyggelserne
- Varieret udnyttelse af primært
stueetagerne til både private og offentlige servicefunktioner,
såsom børneinstitution, caféer og eventuelt
butikker mod pladserne
Tidsplanen
- Oktober/november 2005:
Indlede forhandlinger med bygherrer til fase 1
- November/december 2005: Indgåelse af endelige aftaler
- Foråret 2006: Gennemførelse af karréplanlægningen |
|
