|
Arkiv
Gamle artikler
Byggeforum:
Byggeforum
artikler - 2008
Byggeforum
artikler - 2007
Byggeforum
artikler - 2006
Byggeforum
artikler - 2005
Byggeforum
artikler - 2004
Byggeforum
artikler - 2003
Byggeforum
artikler - 2002
Byggeforum
artikler - 2001
Byggeforum
artikler - 2000
Byggeforum
artikler - 1999
|
Byggeforum - ledende artikel:
Servicevirksomhed og ejendomsselskab
Jeudan er kendt som en af Danmarks største
børsnoterede ejendomsvirksomheder. Men virksomheden har
gennem de senere år ændret karakter. Ved at fokusere
mere på de mennesker der bruger ejendommene end selve ejendommene,
ændrer virksomheden sig også fra at være et
ejendomsselskab til også at være en servicevirksomhed
Af Finn Asnæs
Da jeg mødte Jeudans administrerende
direktør Per W. Hallgren i selskabets nyrenoverede domicil
på hjørnet af Sankt Annæ Plads og Amaliegade
i det centrale København, var mit første indtryk
at det handler om kvalitet. Vandkunst i gården, sorte marmorfliser
i porten og inde i bygningen er det gamle palæs særpræg
bevaret samtidig med at der er moderne kunst på væggene.
Og Jeudan er på hjemmebane
på Sankt Annæ Plads. Virksomhedens strategi handlede
oprindeligt primært i at investere i og drive kontor- og
boligejendomme i det centrale København.
Jeudan har imidlertid udvidet
sit forretningsområde i de senere år, oplyser Per
W. Hallgren.
Tre ben
- Vi står nu på
tre ben. Vi investerer i velbeliggende kontorejendomme i København
K, det sydlige Østerbro og det nordlige Vesterbro. Det
andet ben er butiksejendomme og butikker. Det er et nyt forretningsområde
vi gik ind i for et år siden, og som vi vil udvikle yderligere.
Det tredje ben er også et nyt forretningsområde,
hvor vi overtager en ejendom og står for den ombygning
og modernisering kunden ønsker, og samtidig står
vi for den fortsatte drift af bygningen, siger Per W. Hallgren
og fortsætter:
- Et eksempel på dette
er det gamle kommunehospital Københavns Universitet er
flyttet ind i. Vi overtog bygningen i 2004, stod for ombygningen
og afsluttede sagen i 2006 som planlagt. På samme måde
har vi købt Berlingske ejendommen, hvor vi er i gang med
en større udvikling. I vores investeringsstrategi har
vi fastlagt at vi maksimalt må anvende 25 procent af egenkapitalen
til den slags udviklingsprojekter.
Fokus på mennesker
Per W. Hallgren gør
meget ud af at forklare at Jeudan ikke er et tradingselskab,
men et driftsselskab med fokus på de mennesker der er i
ejendommene. Jeudan har 300 medarbejdere, der står for
projektering, byggeri og drift og service af ejendommene.
- Vi arbejder med hele værdikæden,
fra en virksomhed ønsker at flytte, over planlægning
af indretningen til at gennemføre udviklingen og eventuel
ombygning med tømrere, murere, vvs, el, malere og tele.
Ja vi kan også flytte for vore kunder, hvis de ønsker
det. Vi er en facilcity management virksomhed, der løser
alle de behov vore kunder har omkring bygningen, siger den adm.
direktør.
- Vi har ændret hele vores
tankegang til en industriel tænkning og bygget et helt
serviceapparat op, der kan servicere vore kunder alle døgnets
24 timer.
Ændringsproces
I byggebranchen har man,
ifølge Per W. Hallgren, traditionelt fokuseret mere på
ejendomme end på medarbejdere og kunder. Mange arkitekter
og ingeniører bygger mere for deres egen skyld end for
kundernes.
- Spørger man i branchen
hvad der giver værdi, vil mange nok sige ejendommen. Men
hvor stor er værdien af en ejendom uden lejere? Spørger
direktøren.
Tager man det hele med, kan man
få en omsætning på 1.000 kr. pr. kvadratmeter
ved at leje bygningen ud. Ved også at levere service kan
omsætningen øges med 20 procent, uden at der skal
foretages yderligere kapitalbinding.
Derfor har Jeudan markedsvendt
organisationen. Man bruger ikke ord som lejere, administrere
og vicevært. Kunden er sat øverst og ejendom nederst.
Man taler kunder og kundebetjening.
- Vi har udnævnt nogle
kundechefer og delt vores portefølje op, således
at hver kundechef har 100 kunder. Det er så kundechefens
opgave at sørge for at kunderne er tilfredse. Og det er
kundecheferne, der har beslutningskompetence. Teknikere og de
tekniske afdelinger virker som rådgivere for kundecheferne,
fastslår Per W. Hallgren.
Opbygningen af serviceorganisationen
har også betydet, at Jeudan sælger service ud af
huset.
- Vi er den eneste virksomhed
i Danmark, der har samlet det hele i en organisation, siger direktøren.
Jeudan har vokset hurtigt og
stabilt. I 1994 da Per W. Hallgren tiltrådte som adm. direktør
i Jeudan var der to medarbejdere, balancen var 100 mio. kr. og
årets resultat var et minus på 2 mio. kr. I dag har
virksomheden 300 medarbejdere en balance på 10 mia. kr.,
et overskud før skat på 400 mio. kr., samt en markedsværd
på 4,5 mia. kr.
For mange kontorejendomme
Per W. Hallgren vil ikke
kalde den nuværende stagnation i byggebranchen for en ejendomskrise.
- Det er en finansiel krise,
vi ser at prisen på penge stiger, og nogle bliver mødt
med andre krav end for et par år siden når de skal
have ejendommene finansieret, så der bliver ikke handlet
så mange boliger, forklarer direktøren og fortsætter:
- Men der bliver bygget alt for
mange nye kontorer i Ørestad og i Sydhavnen, og det vil
påvirke markedet om to år, så det bliver spændende
at se udlejningsstatistikkerne i 2009. Jeudan har nu en udlejningsprocent
på 99, og et meget stabilt kundegrundlag. Og vi kan tåle
en tomgang på 50 procent før vi får et nulresultat.
Det der giver en høj udlejningsprocent,
er ifølge Per W Hallgren en stabil kundekreds, ejendomme
med den rigtige beliggenhed og at man behandler kunderne godt.
|
CV Per W. Hallgren:
Uddannet og ansat i den finansiele sektor
HD i Finansiering: 1990
Administrerende direktør i Jeudan fra 1994
Født:. 1962
|
|
Kort om Jeudan:
1999 jeuDAN-koncernen, der er grundlagt i
1898 og Ejendomsselskabet EEC A/S, der blev børsnoteret
i 1991, lægges sammen under navnet Jeudan.
2000 Jeudan erhverver 27,5 procent af aktiekapitalen
i EjendomsSelskabet Norden med henblik på en sammenlægning
af selskaberne. Sammenlægningen blev ikke gennemført,
idet samtlige aktier, herunder Jeudans aktier, i Norden blev
solgt til en række danske pensionskasser med en bruttokursgevinst
for Jeudan på ca. DKK 90 mio. Resultat før kurs-
og værdireguleringer runder DKK 50 mio.
2001 Jeudan præciserer sin strategi: Koncernen
investerer i og driver større kontorejendomme i Storkøbenhavn,
og tilbyder desuden en bred vifte af ejendomsrelaterede ydelser.
2003 Tilpasning af ejendomsporteføljen, jf.
strategiændring i 2001, er gennemført. 98 procent
af koncernens ejendomme er beliggende i Storkøbenhavn,
og 92 procent af porteføljen er investeret i kontorejendomme.
Jeudans markedsværdi runder DKK 1 mia.
2004 Resultat før kurs- og værdireguleringer
runder DKK 100 mio. Jeudans ejendomsinvesteringer runder DKK
4 mia. Jeudans markedsværdi runder DKK 2 mia.
2005 Jeudans ejendomsinvesteringer runder DKK 5 mia.
Jeudans markedsværdi runder DKK 3 mia.
2006 Resultat før kurs- og værdireguleringer
rundede DKK 150 mio. Jeudans ejendomsinvesteringer rundede DKK
6 mia., og Jeudans markedsværdi rundede DKK 4 mia.
2007 Jeudan køber retailejendomme for DKK 1,7
mia. og gennemfører kapitaludvidelser med et samlet provenu
på DKK 0,7 mia. Jeudans ejendomsinvesteringer udgør
knapt DKK 9 mia.
|
|
