|
Byggeforum - ledende artikel:
Aflys ejendomskrisen
Skal man tro ejendomsrådgivningsfirmaet Sadolin & Albæks
nyeste analyse om ejendomsmarkedet og finanskrisen, så
er det forkert at tale om ejendomskrise nu. Finanskrise ja, men
ejendomskrise nej er budskabet fra ejendomsrådgiverne.
Af Finn Asnæs
Sadolin & Albæks News
Letter for oktober 2008 tager udgangspunkt i de fundamentale
faktorer
på markedet for erhvervs- og investeringsejendomme er gode.
Her er begrundelsen:
Den seneste større ejendomskrise
i Danmark indtraf i 1993. Efter nogle år med højkonjunkturer
frem til slutningen af 1980'erne steg arbejdsløsheden
og forbruget stagnerede. Fra en ledighedsprocent på knap
8 procent i 1986-87 steg arbejdsløsheden således
frem til 1993 til over 12 procent, hvilket naturligvis også
medførte en svag udvikling i privatforbruget. Behovet
for kontor- og butikslokaler er som dokumenteret af Sadolin &
Albæk ved tidligere analyser nært korreleret med
beskæftigelsen og privatforbruget. Jo højere beskæftigelse,
desto mere behov for kontorlokaler, og jo højere privatforbrug,
desto større efterspørgsel efter butikslokaler.
I 1993 var tomgangen på
kontormarkedet efter et massivt spekulativt nybyggeri sidst i
1980'erne og den svage beskæftigelsesudvikling ikke mindre
end 12 procent, svarende til, at over 1 mio. m2 kontorer i Hovedstadsområdet
ikke genererede noget cash flow til ejeren.
Det kan ikke undre, at den meget
store tomgang og en meget svag efterspørgsel efter kontorer
på daværende tidspunkt betød, at markedslejen
faldt.
De få virksomheder, som
efterspurgte nye kontorlokaler, kunne vælge og vrage mellem
et meget stort udvalg, og ejerne af tomme ejendomme konkurrerede
indædt om at få lejet sine lokaler ud for at forbedre
driften.
Høj beskæftigelse
Beskæftigelsen
i Danmark stagnerer i disse måneder, og det forventes på
grund af den internationale og danske afmatning, at arbejdsløsheden
vil stige i de kommende måneder. Men den sæsonkorrigerede
ledighed i Danmark er aktuelt omkring 45.000 personer, svarende
til 1,6 procent af arbejdsstyrken, og selv om ledigheden måtte
stige til det dobbelte, er niveauet historisk set fortsat lavt.
Dette betyder også, at
tomgangen for kontorlokaler set i et historisk perspektiv ikke
er på noget højt niveau. I hovedstadsområdet
er tomgangen for kontorer aktuelt knap fem procent.
Hvis det antages, at en virksomhed
gennemsnitligt flytter hvert 15.år, og at der i forbindelse
med nyudlejning og istandsættelser gennemsnitligt går
ni måneder, svarer alene denne helt naturlige aktivitet
på markedet til en tomgang på præcis fem procent,
som derfor må anses som et absolut acceptabelt niveau for
kontorejendomsmarkedet.
Der kan heller ikke registreres
nogen tendens til faldende lejepriser for kontorer lejepriserne
for kontorer ligger helt stabilt, i de centrale områder
af København oven i købet med en svagt stigende
tendens.
Den lange række af velkonsoliderede
og velfungerende ejendomsinvestorer i Danmark rapporterer derfor
om en fortsat tilfredsstillende udvikling i den ordinære
drift.
Økonomiske sammenbrud
Inden for de seneste
måneder er der imidlertid sket en række ganske spektakulære
økonomiske sammenbrud inden for ejendomssektoren.
Forklaringen er imidlertid ikke,
ifølge ejendomsrådgiverne, et svagt udlejningsmarked,
en stigende tomgang og lavere lejerpriser. De eksorbitant store
prisstigninger på fast ejendom i perioden fra 2005 til
2007 tiltrak mange nye aktører til markedet. En række
af disse nye aktører var parate til at betale højere
priser end de traditionelt dominerende virksomheder og investorer
på markedet, og det lykkedes disse ekspansive nye investorer,
oftest uden nogen nævneværdig egenkapital, inden
for kort tid at opbygge betydelige ejendomsporteføljer.
Det kan man måske dårligt
bebrejde de pågældende. Entreprenører og iværksættere
vil ofte i blind tiltro til egne evner og forretningsmodeller
ekspandere så kraftigt, som mulighederne nu engang byder.
Det kan til gengæld undre,
at dele af den danske finansielle sektor med en helt ukuelig
og ukritisk ekspansionslyst har finansieret ejendomsinvesteringer
på vilkår, hvor det må have stået klart
for enhver, at den løbende drift ikke har kunnet servicere
rentebetalingerne, og at et økonomisk sammenbrud derfor
ville være uundgåeligt, medmindre priserne på
fast ejendom vedblev med at stige.
Konklusionen fra Sadolin &
Albæk er derfor, at ejendomsinvestering og finansiering
er forbundet med risici, men ikke større risici end mange
andre brancher.
Dertil kommer at dårlige
ejendomslån er koncentreret i en lille del af den danske
banksektor.
Begrænsede tab
Siden årsskiftet
er det danske aktiemarked faldet med over 35 procent (målt
8. oktober). Råvarer og olie er først steget, siden
faldet drastisk, og den samme volatilitet gælder mange
andre investeringsaktiver.
Førsteklasses investeringsejendomme
er i løbet af 2008 gennemsnitligt faldet omkring 5-10
procent i værdi, og mere sekundære og risikofyldte
ejendomme har oplevet noget større prisfald.
Når en sådan udvikling
er i stand til at trække adskillige investorer og spekulanter
med betydelige ejendomsporteføljer ned, er det et udtryk
for, at de pågældende investorer har haft et i forhold
til deres eksponering alt for svagt egenkapitalgrundlag.
Dele af den danske finanssektor
har således udvist en helt ekstraordinær risikovillighed
ved finansiering af erhvervs- og investeringsejendomme
en risikovillighed, som langt overstiger det, som er registreret
i de store danske banker og i andre skandinaviske og europæiske
markeder, fastslår Sadolin & Albæk i News Letteret..
Den samlede markedsandel for
de banker, der som følge af en uansvarlig långivning
er kommet i problemer, er omkring 2,5 procent, og selv om bankkrisens
sidste ofre næppe endnu er set, er de problematiske ejendomslån
således koncentreret i en ganske lille del af den danske
finanssektor.
Langt det overvejende flertal
af danske ejendomsinvestorer institutionelle investorer,
ejendomsselskaber, privatinvestorer og kommanditselskaber
udvikler, investerer i og driver fast ejendom med omtanke og
omhu, samvittighedsfuldt og ordentligt.
Disse virksomheder ved, at markedet
vil opleve konjunkturelt gunstige tider og andre tider, som er
mindre gunstige, og de tilrettelægger deres virksomhed
således, at de nyder gavn af de gode tider og er godt rustet
til at stå igennem dårligere tider. De går
ikke i panik over, at markedet i perioder svækkes, til
tider endog betydeligt, og de mister ikke den sunde fornuft og
kritiske sans, når markedet boomer.
Dårlig omtale
Den omtale, som i denne
tid er ejendomsbranchen forundt, er til stor frustration for
sådanne virksomheder. Når pressen tegner et billede
af en branche i krise, præget af spekulanter, som påfører
den finansielle sektor og samfundet betydelige tab, overses det
således aldeles, at langt størstedelen af den etablerede
del af ejendomsbranchen består af velfungerende og lødige
virksomheder med professionelle og samvittighedsfulde ledelser.
Krisens ofre
Det kan ikke undre at
overekspansive virksomheder uden et fornuftigt kapitalgrundlag
går konkurs, eller banker med en uansvarlig kreditgivning
må afvikles som selvstændige. Men bankkrisen vil
kræve andre ofre:
Der er banker med en høj
eksponering mod ejendomssektoren, som har foretaget professionelle
og grundige risikovurderinger, og som således ikke bør
rammes af betydelige tab på udlån. Ikke desto mindre
påvirkes sådanne bankers kapitalfremskaffelse, drift
og i enkelte tilfælde endog overlevelse af, at en udefra
kommende regnskabslæser ikke er i stand til at bedømme
kreditkvaliteten, fastslås det i News Letrteret..
Det kan synes næsten tragikomisk,
når rating-bureauer nedgraderer udsigterne for danske banker,
fordi de pågældende banker har en væsentlig
eksponering mod ejendomsmarkedet: Man erindrer sig, at de samme
rating-bureauer for få år siden vurderede obligationsudstedelser,
100 procent baseret på "sub-prime" lån
med pant i fast ejendom med en tvivlsom sikkerhed og økonomisk
ustabile debitorer med en meget høj rating.
Men også en række
seriøse virksomheder inden for ejendomssektoren kan blive
ofre for krisen.
Når bankerne ønsker
at nedbringe deres udlån og reducere deres eksponering
mod fast ejendom, vil professionelt drevne ejendomsudviklere
og investorer ikke kun blive begrænset i deres ekspansionsmuligheder.
Der er også set eksempler,
hvor banker uretmæssigt tilbagekalder allerede afgivne
finansieringstilsagn eller opsiger kreditter, baseret på
sikkerhed i fast ejendom, uden at der er misligholdelse og uden
at låntagers forhold eller sikkerheden burde give anledning
hertil.
Citat:
"En ukritisk og sensationslysten
presse skader ejendomsbranchens ry"
|
